Een woning verhuren? Een slim plan?

Een woning verhuren? Een slim plan?

Sparen op de bank levert erg weinig op. Zelfs lange tijd vastzetten van een geldbedrag via depositosparen geeft een zeer mager resultaat. Erg onverstandig Iemand die voor de eerste keer een woning wil gaan verhuren, krijgt meestal een diversiteit van redenen van vrienden waarom het verhuren van een woning een erg slecht idee is. Enig veelgenoemde gevaren van het verhuren van een woning zijn:

  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • De huurder verwoest uw huis.
  • De huurder valt u ‘s nachts lastig met problemen.
  • De huurder installeert een wietplantage in uw woning.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn slechts deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een appartement is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk om huurders te managen. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze een goede verhuurder moeten worden. Ze worden ingehaald door de feiten. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Sommige verhuurders laten zich echter niet bang maken. Wie het slim aanpakt, kan een mooi rendement verkrijgen met de verhuur van een huis. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden juist een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar.

 

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel vaak dezelfde soort vragen. Typische vragen zijn:

  • Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
  • Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Hoe kan ik een geschikte huurprijs bepalen voor mijn woning?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een appartement voor de eerste keer gaan verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Verhuurmakelaar activiteiten

Verhuurders besteden dikwijls enige taken uit aan een makelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 activiteiten: het vinden van nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende activiteiten uitvoert:

  • Het screenen van een kandidaathuurder, met onder andere controle op kredietwaardigheiden aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het maken van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.), gericht op de doelgroep.
  • Advies over eventuele aanpassingen of presentatietips voor optimale verhuurbaarheid.
  • Reacties van potentiele huurders ontvangen.
  • Sleuteloverdracht aan de huurder.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een marktconforme huurprijs? Met actuele contracten worden risico’s van verhuur beperkt. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een appartement. En kan helpen gevaren te omzeilen.

 

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het niet toegestaan is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten indienen bij zowel de verhuurder, als bij de huurder, diegene die een huis zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders zijn vooral bezig met de verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en meestal voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf meestal in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben in de meeste gevallen hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates normaliter plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onbetrouwbare huurders ontwijken?

Een van de grootste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun woning hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die het gevaar op verkeerde huurders erg kunnen verkleinen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een vrijwel niet onderhouden appartement. Hoe wordt een woning gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de goede huurders. Verder is een face-to-face treffen met (potentiele) huurders iets om nooit over te slaan. Een persoonlijke ontmoeting vertelt u aanzienlijk meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) gecontroleerd worden. Tot slot moet u een connectie hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is in de meeste gevallen een zeer goede voorspeller voor toekomstige problemen.

Verhuur van huizen blijft aantrekkelijk

Het ziet er naar uit dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant blijft. De komende jaren blijft er een groot tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen blijven voorlopig onaantrekkelijk. Een andere trend is dat de woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra rendement behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt neemt ook toe door ontwikkelingen als Airbnb. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven stijgen

Een gunstige trend voor verhuur: de gemiddelde huurprijs van een huurhuis is in de vrije sector midden 2016 met meer dan 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de afgelopen twee jaren de huurprijs in de Randstad hard gestegen. Een appartement huren in Amsterdam is heel wat kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag melden dat de prijzen flink zijn toegenomen.

Airbnb stimuleert verhuur

Vooral woningen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar huizen neemt toe, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnbverhuur zijn vaak hoge prijzen te vragen. Met name wanneer het een woning betreft in het centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in laagseizoen is de marktvraag aanzienlijk kleiner – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan de winst flink negatief beinvloeden. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw woning en/of de omgeving. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor meestal niet de optimaalste huurders. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op verhuur in breder zin.

Verhuur van een huis ook voor mij aantrekkelijk?

Een woning verhuren wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een spaargeld dat u wenst te beleggen in een woning? Hebt u een appartement dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van betrouwbare huurders? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw woning.

Voor meer info : https://www.verhuurmakelaar.info/