De rol van een hoge taxatie en eigen geld in hypotheek

Het kopen van een huis zonder eigen geld wordt steeds vaker besproken in de huidige woningmarkt, vooral door de hoge huizenprijzen en strengere hypotheekregels. Hoewel het op het eerste gezicht aantrekkelijk klinkt om een woning volledig met geleend geld te financieren, is dit in Nederland slechts in uitzonderlijke situaties mogelijk. Een hoge taxatie van de woning speelt hierbij een sleutelrol, maar het is belangrijk om te begrijpen hoe dit mechanisme werkt en welke risico’s en beperkingen ermee gepaard gaan.

De 100%-regel van de hypotheek

Sinds 2018 mag in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van een woning worden gefinancierd via een hypotheek. Dit betekent dat de koper de kosten koper (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en eventueel een bouwkundige keuring) uit eigen zak moet betalen. In de praktijk komt dit neer op zo’n 5% tot 6% van de koopsom. Voor een woning van €300.000 is dat al snel €15.000 tot €18.000 aan eigen geld.

Om toch zonder eigen geld een huis te kopen, moet je een manier vinden om de kosten koper te dekken zonder je eigen spaargeld in te zetten. Hier komt een hoge taxatie in beeld.

Wat is een hoge taxatie?

Een taxatie is een schatting van de marktwaarde van een woning, uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. In de meeste gevallen stemt de taxatiewaarde ongeveer overeen met de koopprijs, omdat banken zich hierop baseren bij het verstrekken van een hypotheek. Als de taxatiewaarde echter hoger uitvalt dan de koopprijs, ontstaat er een situatie waarbij het verschil als “extra waarde” kan worden benut. Dit wordt vaak aangeduid als overwaarde, hoewel het strikt genomen geen daadwerkelijke overwaarde is totdat de woning wordt verkocht.

Bijvoorbeeld:

• Koopprijs woning: €300.000
• Taxatiewaarde woning: €315.000

In dit geval kan de bank de hogere taxatiewaarde gebruiken om meer hypotheek te verstrekken, waardoor je een deel van de kosten koper kunt financieren. Dit biedt ruimte om minder of geen eigen geld in te brengen. Uiteraard moet de hypotheek wel nog passen op het inkomen.

Waarom werkt een hoge taxatie?

Een hoge taxatie biedt een financieel voordeel omdat het de bank vertrouwen geeft dat de woning meer waard is dan wat jij ervoor betaalt. Dit betekent dat de bank minder risico loopt: mocht je de hypotheek niet kunnen betalen, dan kan de woning mogelijk voor een hoger bedrag worden verkocht. Hierdoor kan de bank meer bereid zijn om jou een lening te verstrekken die hoger ligt dan de koopprijs. Er zijn niet veel benken die hieraan meewerken. Kijk op https://zondereigengeldhuiskopen.nl/ en lees daar voorbeelden van een woning kopen zonder eigen middelen.

Beperkingen en risico’s

Hoewel een hoge taxatie aantrekkelijk lijkt, zijn er belangrijke beperkingen en risico’s om te overwegen:

1. Strenge controle door banken: Banken accepteren niet zomaar een hoge taxatiewaarde. Ze zullen vaak de taxatie zorgvuldig beoordelen en alleen de marktwaarde hanteren die zij redelijk vinden. Een ongebruikelijk hoge taxatie kan worden afgekeurd.
2. Taxateurs en regelgeving: Taxateurs moeten onafhankelijk en objectief zijn. Ze kunnen hun reputatie en vergunning verliezen als blijkt dat ze bewust een te hoge waarde hebben vastgesteld. Fraude met taxaties is bovendien strafbaar.
3. Restschuld bij dalende woningwaarde: Als de huizenprijzen dalen, kan de waarde van je woning lager worden dan het bedrag dat je hebt geleend. Dit kan leiden tot een restschuld als je de woning moet verkopen.
4. Risico op overfinanciering: Het financieren van de kosten koper via een hoge taxatie verhoogt de schuld die je aangaat. Dit kan je maandelijkse lasten verhogen en je financiële flexibiliteit beperken.

Alternatieven om eigen geld te besparen

Als een hoge taxatie niet haalbaar is, zijn er enkele andere manieren om een huis zonder eigen geld te kopen:

• Familie of vrienden: Je kunt een schenking of lening van familie gebruiken om de kosten koper te dekken.
• Via persoonlijke lening: Hoewel dit vaak hogere rentes heeft, kan het een oplossing zijn. Vaak past de hypotheek niet meer.
• Nieuwbouw met financieringsopties: Sommige projectontwikkelaars bieden regelingen waarbij de kosten koper deels worden meegenomen.

Zonder eigen geld een woning kopen kan alleen als je erin slaagt om de kosten koper op een andere manier te financieren. Een hoge taxatie kan hierbij helpen door een hogere hypotheek mogelijk te maken, maar dit is sterk afhankelijk van de woningmarkt, de taxateur en de bank. Het is geen garantie en brengt risico’s met zich mee, zoals restschuld en hogere maandlasten. Het is daarom cruciaal om de mogelijkheden zorgvuldig af te wegen en financieel advies in te winnen voordat je deze stap zet. Er zijn hypotheekadviseurs die hier in gespecialiseerd zijn.